BRF-förvaltning

För bostadsrättsföreningar

Komplett guide till BRF-förvaltning i Stockholm och Uppsala

BraHem FDS AB är förvaltare för bostadsrättsföreningar som vill ha en partner som verkligen tar ansvar – både för fastigheten och för ekonomin. Ni får en fast förvaltare, tydliga rapporter i tid inför varje styrelsemöte och en långsiktig plan som håller ihop underhåll, avsättningar och budget. Nedan går vi igenom hela förvaltningsuppdraget: vad som ingår, vad det kostar, hur en underhållsplan enligt K3 fungerar och hur ni byter förvaltare utan att något faller mellan stolarna.

Vad är BRF-förvaltning?

BRF-förvaltning är det samlade ansvaret för att driva en bostadsrättsförening: fastigheten ska fungera, ekonomin ska vara i ordning och styrelsen ska ha underlag för sina beslut. I praktiken delas uppdraget i tre delar – teknisk förvaltning, ekonomisk förvaltning och fastighetsskötsel – som antingen läggs hos en och samma partner eller delas upp på flera leverantörer.

Styrelsen har alltid det formella ansvaret enligt bostadsrättslagen. Förvaltarens roll är att göra det ansvaret hanterbart: att bevaka datum för lagstadgade besiktningar, hålla ihop entreprenörer, se att pengarna räcker till kommande underhåll och ge styrelsen beslutsunderlag i god tid. En bra förvaltning märks framför allt på att det blir tystare – färre akuta överraskningar och färre frågor som landar direkt hos ordföranden.

Teknisk förvaltning – fastighetens hälsa

Teknisk förvaltning handlar om att fastigheten ska hålla över tid. Det innebär både planerat underhåll enligt underhållsplanen och felavhjälpande underhåll när något går sönder. Vi ronderar fastigheten regelbundet, dokumenterar avvikelser och föreslår åtgärder med kostnadsbedömning – så att styrelsen kan prioritera i stället för att reagera.

• Löpande tillsyn och rondering av fastighet, allmänna utrymmen och installationer
• Felavhjälpande underhåll och akutjour utanför kontorstid
• Upphandling och uppföljning av entreprenörer och serviceavtal
• Myndighetsbesiktningar: OVK, hissbesiktning, energideklaration, radonmätning
• Projektledning vid stambyte, fasad, tak, fönster och gårdsprojekt
• Digital felanmälan med spårbarhet för boende och styrelse

Läs mer om vad rollen innebär i vår guide vad gör en fastighetsförvaltare och om stambyte i BRF.

Ekonomisk förvaltning – ordning på pengarna

Ekonomisk förvaltning är allt som rör föreningens pengar och medlemsadministration. Målet är att styrelsen alltid ska veta hur föreningen ligger till mot budget, vad kommande projekt kostar och om avgiftsnivån räcker för de avsättningar underhållsplanen kräver.

• Löpande bokföring, leverantörsfakturor och attestflöden
• Avisering av månadsavgifter, autogiro och hyresadministration
• Budget, likviditetsplan och förslag på avgiftsnivå
• Årsredovisning, bokslut och kontakt med revisor
• Lägenhetsförteckning, pantsättningar och överlåtelser
• Mäklarbilder och underlag vid försäljning

Fördjupning: så väljer ni ekonomisk förvaltare till BRF.

Fastighetsskötsel – det boende ser varje dag

Skötseln är den del av förvaltningen som medlemmarna upplever direkt: rena trapphus, klippt gräs, snöröjda gångar och lampor som fungerar. Det är också den del som snabbast skapar missnöje om den brister.

• Trapphusstädning och städning av gemensamma utrymmen
• Trädgårdsskötsel, gräsklippning, häck och planteringar
• Vinterunderhåll: snöröjning, sandning och halkbekämpning
• Sopsortering, grovsoprum och miljöstationer
• Byte av lampor, filter och enklare löpande underhåll

Se våra sidor för fastighetsskötsel i Stockholm och Uppsala.

Underhållsplan enligt K3 – grunden för allt annat

En underhållsplan listar fastighetens komponenter – tak, fasad, fönster, stammar, hiss, ventilation, gård – med bedömd återstående livslängd och uppskattad kostnad. Med komponentindelning enligt K3 kan planen kopplas direkt till avskrivningar och avsättningar i redovisningen, vilket gör att revisorn kan följa logiken och styrelsen kan räkna baklänges till en rimlig avgiftsnivå.

Vi arbetar med 30–50 års horisont och uppdaterar planen varje år i samband med budgetarbetet. Det gör att stora projekt som stambyte eller fasadrenovering syns flera år i förväg – i stället för att dyka upp som ett akut lånebehov.

Fördjupning: underhållsplan för BRF – komplett guide.

Vad kostar BRF-förvaltning?

Kostnaden styrs framför allt av fyra saker: antal lägenheter, fastighetens skick och ålder, vilka delar ni lägger ut (teknik, ekonomi, skötsel eller allt) och hur mycket projektledning som ingår. En nybyggd förening med 20 lägenheter och en 1930-talsfastighet med 60 lägenheter och kommande stambyte har helt olika behov.

Vi lämnar alltid fastprisförslag efter en kostnadsfri genomgång, så att styrelsen kan jämföra äpplen med äpplen. Be alltid om en uppdragsbeskrivning som visar vad som ingår i fastpriset och vad som faktureras separat – det är där de stora skillnaderna mellan förvaltare finns.

Se våra prisupplägg och guiden vad kostar fastighetsförvaltning för en BRF.

Byta förvaltare – steg för steg

Hela checklistan finns i byta fastighetsförvaltare – checklista för styrelsen.

7 varningssignaler på att förvaltningen inte fungerar

• Ni får aldrig samma person i telefon två gånger.
• Underhållsplanen är äldre än tre år eller saknar komponentindelning.
• Rapporterna kommer efter styrelsemötet i stället för före.
• Fakturor från entreprenörer följs inte upp mot avtalade priser.
• Ingen vet vem som ansvarar för OVK, hiss eller energideklaration.
• Boende ringer styrelsen i stället för förvaltaren.
• Avgiftshöjningar kommer plötsligt utan koppling till underhållsplanen.

Varför BraHem för er BRF?

Vi börjar alltid med en kostnadsfri genomgång av fastigheten och en översyn av befintliga avtal, underhållsplan och ekonomi. Utifrån det tar vi fram ett förslag på uppdragsbeskrivning med tydligt fastpris. När vi väl kör igång får ni en fast förvaltare, rapport inför varje styrelsemöte och en långsiktig plan som vi uppdaterar tillsammans år för år.

Vanliga frågor om BRF-förvaltning