Projektledare stambyte – Stockholm

Förstudie först – beslut sedan

Innan ni tar in anbud behöver ni veta vad som faktiskt ska göras. I förstudien filmar vi stammarna, bedömer badrummens tätskikt och ålder, kontrollerar ventilation och el och sammanställer vilka alternativ som är tekniskt möjliga med respektive livslängd och kostnadsintervall.

• Filmning och statusbedömning av spill- och tappvattenstammar
• Bedömning av badrum, tätskikt och ventilation
• Alternativjämförelse med livslängd och kostnadsintervall
• Underlag för finansiering och avgiftspåverkan

Stambyte steg för steg – från idé till garantibesiktning

De flesta stambyten i Stockholm följer samma sju steg. Tidsangivelserna är typiska för en förening med 30–80 lägenheter; skicket på stammar och badrum, bygglov för nya installationer och entreprenörernas orderböcker påverkar utfallet.

• 1. Statusbedömning och filmning av stammar – 1–2 månader
• 2. Förstudie med alternativjämförelse, kostnadsintervall och finansieringsskiss – 2–3 månader
• 3. Beslutsunderlag, informationsmöte och stämmobeslut – 1–3 månader
• 4. Förfrågningsunderlag och upphandling av entreprenör – 3–5 månader
• 5. Startmöte, etappindelning per trapphus och boendeinformation – 1 månad
• 6. Produktion, ofta 6–10 veckor per trapphus med överlappande etapper
• 7. Slutbesiktning, åtgärdade anmärkningar och garantibesiktning efter 2 år

Upphandling som skyddar föreningen

Ett tydligt förfrågningsunderlag är det som avgör om anbuden går att jämföra och om ändringar under projektet kan hållas i schack. Vi beskriver omfattning, materialval, tider och ansvar i detalj, tar in flera anbud och utvärderar dem på totalekonomi – inte bara anbudssumma.

Valet av entreprenadform styr hur ansvaret fördelas. I en totalentreprenad ansvarar entreprenören för både projektering och utförande, vilket ger färre gränssnitt men kräver en väl beskriven funktion. I en utförandeentreprenad handlar föreningen upp mot färdiga handlingar och får mer kontroll över materialval, men behöver då egen projektering. Vi rekommenderar form utifrån fastighetens komplexitet och styrelsens vilja att vara delaktig.

• Total- eller utförandeentreprenad utifrån projektets förutsättningar
• Avtal enligt ABT 06 respektive AB 04 med anpassade administrativa föreskrifter
• Kontroll av F-skatt, kollektivavtal, försäkringar och referensprojekt
• Betalplan kopplad till verifierade milstolpar – inte till kalendermånader
• Prissatt ÄTA-lista i anbudet så tilläggsarbeten inte blir öppna poster

Vem gör vad – roller i projektet

En vanlig orsak till friktion i stambyten är att rollerna inte är uttalade från början. Så här ser fördelningen ut i våra uppdrag:

• Styrelsen: fattar beslut om omfattning, budget och finansiering
• Projektledaren (BraHem FDS): företräder föreningen, leder upphandling, byggmöten och besiktningar
• Entreprenören: utför arbetet enligt avtal och tidplan
• Kontrollansvarig och besiktningsman: oberoende granskning enligt PBL respektive entreprenadavtal
• Boende: får etappinformation, tillträdesscheman och en kontaktväg för frågor

Under produktion

Vi leder byggmöten, följer tidplanen per trapphus, kontrollerar utfört arbete och granskar ÄTA-arbeten innan de godkänns. Boende får löpande information om vad som händer i deras trapphus och vem de kontaktar vid problem – det minskar trycket på styrelsen betydligt.

Fem fallgropar vi ser oftast

Nästan alla kostnadsöverskridanden i stambyten kan spåras till något av följande. De går att bygga bort redan i underlaget.

• Otydlig omfattning – oklart vad som är föreningens respektive medlemmens ansvar i badrummet
• Ingen prissatt ÄTA-lista, vilket gör tilläggsarbeten svåra att pruta på
• Ventilation, el och våtrumsventilation glöms bort och blir tillägg i efterhand
• Etappindelningen tar inte hänsyn till avstängningar, vilket ger fler provisorier än nödvändigt
• Ingen som granskar fakturor mot avtal och betalplan under projektets gång

Oberoende projektledare – varför det spelar roll

Många föreningar erbjuds projektledning av samma bolag som utför entreprenaden. Då sitter samma part på båda sidor av bordet när omfattning, ändringar och tilläggsarbeten ska godkännas. Som oberoende projektledare har vi inga intäkter från entreprenaden – vår enda uppgift är att bevaka föreningens ekonomi, kvalitet och tidplan.

• Ingen egen entreprenad – inga intressekonflikter vid ÄTA-arbeten
• Alla anbud utvärderas på totalekonomi, inte lägsta anbudssumma
• Styrelsen får en kontaktperson i stället för många leverantörer
• All dokumentation samlas och överlämnas till föreningen

Efter slutbesiktning

Vi genomför slutbesiktning, följer upp att anmärkningar åtgärdas och bevakar garantibesiktning. Dokumentationen läggs in i föreningens underhållsplan så att nästa generation styrelse vet vad som gjordes, när och med vilka material.