När ska föreningen göra OVK, vem ansvarar och vad händer vid anmärkningar? Här får styrelsen en praktisk guide till planering, genomförande och uppföljning.
Vad är OVK och varför behöver styrelsen ha koll?
OVK står för obligatorisk ventilationskontroll och innebär att byggnadens ventilationssystem kontrolleras av en certifierad funktionskontrollant. För en bostadsrättsförening är kontrollen ett sätt att upptäcka brister som kan påverka inomhusmiljön. Dålig luft, lukt som sprids mellan lägenheter och otillräckliga luftflöden kan vara tecken på problem, men alla fel märks inte av de boende. OVK ersätter inte löpande skötsel av ventilationen. Styrelsen behöver därför både bevaka när nästa kontroll ska genomföras och se till att filterbyten, rengöring och andra driftåtgärder fungerar mellan besiktningarna.
Hur ofta ska en BRF göra OVK?
I flerbostadshus genomförs återkommande OVK normalt vart tredje eller vart sjätte år, beroende på ventilationssystem. System med självdrag eller mekanisk frånluft utan värmeåtervinning kontrolleras normalt vart sjätte år. Andra vanliga system, exempelvis till- och frånluft med värmeåtervinning, har normalt treårsintervall. Utgå inte enbart från husets ålder eller från vad en grannförening gör. Kontrollera föreningens senaste OVK-protokoll och vilket system respektive byggnad har. Om fastigheten innehåller exempelvis förskolelokaler kan andra intervall bli aktuella. Be en certifierad kontrollant reda ut eventuella oklarheter innan ni planerar nästa besiktning.
- Ta fram senaste protokollet och notera när nästa kontroll ska ske.
- Kontrollera om olika byggnader eller verksamheter behöver hanteras separat.
- Lägg in kontrollen i styrelsens årshjul med tid för förberedelser.
Vem ansvarar för kontrollen och ventilationen?
Det är byggnadens ägare, alltså föreningen, som ansvarar för att OVK blir utförd. En förvaltare kan hjälpa till med upphandling, bokning, avisering och uppföljning, men styrelsen behöver säkerställa att uppgifterna faktiskt blir genomförda. Ansvaret för enskilda ventilationsdelar inne i lägenheterna kan behöva bedömas utifrån stadgarna, gällande regler och omständigheterna i det aktuella fallet. Skilj därför mellan föreningens ansvar för kontrollen och frågan om vem som ska bekosta en viss åtgärd. Utgå inte från att en anmärkning inne i en lägenhet automatiskt är medlemmens kostnad.
Så förbereder ni fastigheten och de boende
En väl förberedd kontroll minskar risken för onödiga återbesök. Samla tidigare protokoll, ventilationsritningar och uppgifter om ändringar i systemet. Informera kontrollanten om återkommande klagomål på lukt, drag eller dålig luft. Bestäm också vem som ordnar tillträde till fläktrum, vindar och andra teknikutrymmen. De boende behöver tydlig information om när besöket sker, hur tillträdet ska lösas och att ventilationsdon ska vara åtkomliga. Be dem inte att själva ändra donens inställningar inför kontrollen, eftersom det kan påverka injusteringen. Ha en rutin för lägenheter där kontrollanten inte kommer in.
- Utse en kontaktperson för kontrollant och boende.
- Avisera i god tid och ange kontaktväg vid förhinder.
- Samla uppgifter om köksfläktar och ombyggnader som kan påverka ventilationen.
- Säkerställ att utrymmen och ventilationsdon är åtkomliga.
Vad gör styrelsen om OVK visar brister?
Efter besiktningen behöver styrelsen gå igenom protokollet och göra en åtgärdslista. Be kontrollanten förklara otydliga anmärkningar och vilka brister som behöver hanteras skyndsamt. Skilj på konstaterade fel och rekommendationer om förbättringar eller energibesparing. Beställ därefter rätt insats: rengöring, felsökning, injustering eller reparation beroende på vad utredningen visar. En entreprenör bör inte bara behandla symtomet om orsaken är oklar. Kom överens om hur åtgärderna ska verifieras och dokumenteras. Följ även upp att protokollet skickas till kommunens byggnadsnämnd och att OVK-intyget anslås på en väl synlig plats i byggnaden.
- Ange ansvarig person och tidplan för varje åtgärd.
- Spara beställningar, arbetsrapporter och eventuella uppföljande mätningar.
- Kontrollera att bristerna verkligen är avhjälpta innan ärendet avslutas.
Använd resultatet i den löpande förvaltningen
När kontrollen är klar bör resultatet bli en del av föreningens fortsatta förvaltning, inte bara en handling i arkivet. Återkommande fel kan visa att skötselrutiner behöver ändras eller att större ventilationsåtgärder behöver tas med i underhållsplanen. Informera också medlemmarna om hur ventilationen ska användas och varför ingrepp, exempelvis byte av köksfläkt, kan behöva stämmas av med styrelsen. BraHem FDS AB kan hjälpa föreningar i Stockholm och Uppsala att samordna arbetet kring OVK inom den tekniska förvaltningen, från planering och boendekontakter till uppföljning av åtgärder.
Vill ni ha råd anpassade till er förening?
Vi ger kostnadsfri genomgång av er fastighet och en ärlig bedömning av vad ni kan förbättra.
Boka kostnadsfri genomgång